法釋[2009]8号
《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》已于2009年4月20日由最高(gāo)人(rén)民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通(tōng)過，現予公布，自2009年10月1日起施行(xíng)。
二○○九年五月十五日
最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋
（2009年4月20日最高(gāo)人(rén)民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通(tōng)過）
為(wèi)正确審理(lǐ)物業服務糾紛案件，依法保護當事人(rén)的合法權益，根據《中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則》、《中華人(rén)民共和(hé)國物權法》、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制(zhì)定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會(huì)與業主大(dà)會(huì)依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有(yǒu)約束力。業主以其并非合同當事人(rén)為(wèi)由提出抗辯的，人(rén)民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會(huì)或者業主請(qǐng)求确認合同或者合同相關條款無效的，人(rén)民法院應予支持：
（一）物業服務企業将物業服務區(qū)域內(nèi)的全部物業服務業務一并委托他人(rén)而簽訂的委托合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會(huì)或者業主責任、排除業主委員會(huì)或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行(xíng)或者不完全履行(xíng)物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行(xíng)業規範确定的維修、養護、管理(lǐ)和(hé)維護義務，業主請(qǐng)求物業服務企業承擔繼續履行(xíng)、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人(rén)民法院應予支持。
物業服務企業公開(kāi)作(zuò)出的服務承諾及制(zhì)定的服務細則，應當認定為(wèi)物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理(lǐ)規約，實施妨害物業服務與管理(lǐ)的行(xíng)為(wèi)，物業服務企業請(qǐng)求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人(rén)民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自擴大(dà)收費範圍、提高(gāo)收費标準或者重複收費，業主以違規收費為(wèi)由提出抗辯的，人(rén)民法院應予支持。
業主請(qǐng)求物業服務企業退還(hái)其已收取的違規費用的，人(rén)民法院應予支持。
第六條 經書(shū)面催交，業主無正當理(lǐ)由拒絕交納或者在催告的合理(lǐ)期限內(nèi)仍未交納物業費，物業服務企業請(qǐng)求業主支付物業費的，人(rén)民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為(wèi)抗辯理(lǐ)由的，人(rén)民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人(rén)、借用人(rén)或者其他物業使用人(rén)約定由物業使用人(rén)交納物業費，物業服務企業請(qǐng)求業主承擔連帶責任的，人(rén)民法院應予支持。
第八條 業主大(dà)會(huì)按照物權法第七十六條規定的程序作(zuò)出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業服務合同的，人(rén)民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會(huì)提出物業費主張的，人(rén)民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行(xíng)主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請(qǐng)求物業服務企業退還(hái)已經預收，但(dàn)尚未提供物業服務期間(jiān)的物業費的，人(rén)民法院應予支持。
物業服務企業請(qǐng)求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理(lǐ)。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會(huì)請(qǐng)求物業服務企業退出物業服務區(qū)域、移交物業服務用房(fáng)和(hé)相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和(hé)由其代管的專項維修資金的，人(rén)民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上(shàng)的物業服務關系為(wèi)由，請(qǐng)求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人(rén)民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，适用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理(lǐ)人(rén)。
第十二條 因物業的承租人(rén)、借用人(rén)或者其他物業使用人(rén)實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理(lǐ)規約的行(xíng)為(wèi)引起的物業服務糾紛，人(rén)民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理(lǐ)。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行(xíng)。
本解釋施行(xíng)前已經終審，本解釋施行(xíng)後當事人(rén)申請(qǐng)再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不适用本解釋。